Det snakkes med store ord om hvordan målet om 130.000 nye boliger skal nås innen 2030. En av de viktigste flaskehalsene – skjult skattelegging av bolig gjennom såkalte utbyggingsavtaler holdes imidlertid godt skjult. Forsiktig beregnet gir slike avtaler en merkostnad på mellom 140.000 og 170.000 kroner per bolig og er trolig den viktigste hindringen for at målene nås.
Regjeringen offentliggjorde nylig en rekke tiltak som skal bidra til å nå målet om 130.000 nye boliger. Det er laget en lang tiltaksliste. Tiltakene er imidlertid blitt et villniss av ønsketenkning basert på håp.
Vi sier – gjør det enkelt. Rydd opp – prioriter to forhold;
-
Først, forenkling av byggeprosesser som gjør at utbygger må slippe å vente i mange år med ulike utbyggingsalternativer som sendes frem og tilbake mellom utbygger og lokalt byråkrati før første spadetak kan sette i jorda.
-
Dernest, få kontroll på og reduser kraftig kostnader tilknyttet utbyggingsavtaler og opparbeidelsesplikt.
Utbyggingsavtaler er ikke annet enn skjult skattlegging av utbyggere som i neste omgang veltes over på de som kjøper ny bolig, og selvfølgelig drar dette boligpriser opp. Kjøper du en ny bolig eller leilighet følger det vanligvis med en pakke der du dekker sykkelveier, fortau, rundkjøringer, parker, bussholdeplasser og lekeplasser, med mere. Disse kostnadene legger kommunene inn som krav for at en utbygger skal få lov til å bygge. En må ikke glemme at økonomisk sulteforede kommuner leter høyt og lavt etter mulige måter for å få budsjetter til å gå i hop. Såkalte utbyggingsavtaler og opparbeidelsesplikt der boligutbyggere må ta store deler av – og så forskuttere for kommunal infrastruktur, er en måte kommunene skaffer seg ekstra midler til infrastruktur.
Et litt grovt regnestykke viser med dette at utbyggingsavtaler i 2015 kostet mellom 100.000–120.000 kroner per bolig. Justert for inflasjon som har vært i perioden etter 2015 betyr det i dag merkostnader per bolig på mellom 140.000 og 170.000 kroner per bolig.
For en utbygger blir et regneeksempel
• 50 boliger: ca. 7,0–8,5 millioner kroner
• 100 boliger: ca. 14–17 millioner kroner
• 200 boliger: ca. 28–34 millioner kroner
Vi gjør oppmerksom på at tallene våre er generelle og enkeltprosjekter har tall både høyere og lavere enn det disse generelle tallene viser. De er likevel svært illustrerende.
Svært ofte må utbyggere i tillegg forskuttere store deler av beløpene. Det betyr at et prosjekt på 100 boliger risikerer å bære 14 til 17 millioner kroner i infrastrukturkostnader før en eneste leilighet er solgt. Det er verken overraskende eller merkelig at mindre boligbyggere sliter med å få regnestykkene til å gå opp. Uten en sterk balanse der utbyggere dertil skal være «bank» for kommunene, blir det ikke bygd boliger. Vi tror dette alene gjør det umulig å få til 130.000 nye boliger innen 2030. Svært mange boligbyggere har ikke økonomisk bæreevne til å være med der utbyggingsavtaler råder.
Kort om utbyggingsavtaler: Avtaler om utbygging av et konkret område, der kommunen i samarbeid med en eller flere utbyggere og/eller grunneiere gjennomfører utbygging innenfor rammen av en kommunal arealplan, dvs. kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Det som kjennetegner utbyggingsavtaler, er at kommunen bruker sin rolle som planmyndighet etter plan- og bygningsloven som grunnlag for avtale. Utbygger må forplikte seg til å gjennomføre eller bekoste tiltak som kommunen ellers har ansvaret for.
Utbyggingsavtaler er mest aktuelt i pressområder med høye bolig- og tomtepriser. Bakgrunnen er at avtalene har vært brukt som middel til å finansiere kommunale investeringstiltak kommunen ellers ikke har hjemmel til. Utbyggere kan bli presset til å inngå avtaler for å få tillatelser. Brukene av utbyggingsavtaler skjøt fart for 15-20 år siden.
I dagens system brukes ofte rekkefølgekrav i plan sammen med utbyggingsavtale. Det er satt grenser, kostnadene må ha tilstrekkelig sammenheng med utbyggingen, og loven åpner ikke for å bruke utbyggingsavtaler til å skyve over rene kommunale velferdstjenester som skoler og barnehager, men det er store gråsoner som kommunalpolitikere med slunkne kommunekasser vet å bruke når et budsjett skal lages.
Vårt råd – få bort «særskatten» som utbyggingsavtaler medfører.
Utbyggingsavtaler gir færre og dyrere boliger.
.
Oppdag mer fra Nordnorsk Rapport
Abonner for å få de siste innleggene sendt til din e-post.